책 '대한민국 땅따먹기' 핵심요약, 서상하(풀하우스)著

 

대한민국 땅따먹기

“진짜 부자는 토지로 만들어 진다!” 최고의 실전 투자자가 공개하는 ‘돈 되는 토지 골라내기’ 노하우! ‘조물주 위에 건물주’라는 우스갯소리가 유행처럼 번진 요즘, 부동산 경매 시장의 경쟁률이 굉장히 치열해졌다. 그러나 이런 치열한 경쟁 속에서 유독 자유로운 분야가 있는데, 이는 바로 토지 경매이다. 경쟁률이 적은 만큼 나에게 돌아오는 수익은 크다. “수익을 올리려면 남들과 다른 시각을 가져야 한다.” 경매에 처음 입문한다면, 수익이 보장된 토지 분야에서 시작하라 어느 부동산보다 안정적이고 고수익을 내게 해주는 투자 수단이 바로 ‘토지’이다. 토지가 어렵다고 생각된다면 이 책을 꼭 읽어라. 실전 투자에서 필요한 지식은 몇 가지로 정해져 있어 어려울 이유가 없다. 토지 투자는 돈이 많아야 할 수 있다고? 절대 아니다. 소액으로도 얼마든지 좋은 수익을 낼 수 있는 분야가 바로 ‘토지’ 경매이다. 기억하라. 부자들이 토지에 투자하는 것이 아니라, 그들은 토지에 투자해서 부자가 되었음을.

저자

서상하(풀하우스)

출판

지혜로

출판일

2019.10.18

프롤로그

 

부자들이 토지에 투자하는 것이 아니라, 토지에 투자해서 부자가 되는 것이다.

 

1부. 토지투자, 생각을 바꾸면 길이 보인다.

 

토지에 투자해야 하는 이유

• 경쟁이 작다.
• 소액 투자가 가능하다.
• 수익성이 높다.
• 시간이 지나면 가치가 상승한다.
• 단기매매가 가능하다.
• 공법 몇가지만 체크해도 충분하다.
• 대출이 수월하다.

 

2부. 좋은 토지는 건물을 지을수 있는 토지이다.

 

【】좋은 토지를 고르기 위해 체크리스트

[]건물을 지을수 있는 토지인가?

[]어떤 건물을 지을 수 있는가?

[]어떤 규모로 지을 수 있는가?

 

【】건축 가능한 토지를 판별하기 위한 체크리스트

[]건물을 지을 수 있는 도로가 있는가?

[x]토지이용규제에서 건축을 허용하는가?

[]개발허가를 받는데 문제는 없는가?

 

【】건물을 지을 수 있는 도로의 요건(건축법)

[]도로가 토지에 2미터 이상 접해야

[]도로폭이 4미터 이상

[]보행과 자동차 통행이 가능해야

[]지목이 도로이고 국가 소유여야

[]지적도와 현황상 모두 도로가 있어야(지적도상 도로가 없을때, 건축허가 담당자에게 문의하라)

 

맹지는 '토지사용승낙서'가 필요하다.

 

구분	도로의 길이	도로의 폭
막다른 도로	10m 미만	2m
	10m 이상 ~ 35m 미만	3m
	35m 이상	6m(읍.면:4m)

구거점용허가를 받아 진입로를 건설 => 맹지탈출

 

 

지적공부

• 토지대장(임야대장) - 토지의 지번, 지목, 면적은 다른 서류보다 우선. www.minwon.go.kr
• 지적도 (임야도) - 지번, 지목, 경계, 축적. www.minwon.go.kr => "진입도로" , "구거" 잘 살펴야.
• 임야도 : 주소에 '산'이 있는 토지
• 공유지연명부 : 공동소유자에 관한 내용을 기록하는 장부
• 대지권등록부 : 집합건물인경우, 건물의 대지에 갖는 권리인 대지권을 표시한 장부
• 경계점 좌표등록부: 경계점 위치가 좌표로 표시된 도면 형식의 지적공부. www.minwon.go.kr 

 

토지이용규제에서 건축 허용 판단법

• 토지이용계획확인서 열람하기 http://luris.molit.go.kr
• 절대로 건축할 수 없는 토지를 골라내자.(토지이용계획확인서) : 공익목적으로 사용되는 토지
• 건축가능여부를 확인해야 하는 토지이용규제(토지이용계획확인서)

 

⑴개발허가 가능 여부 판단법

 

1.개발행위 허가를 받을 수 있는지 조사한다.

토지에 건물을 지으려면 개발행위허가 + 건축허가를 받아야한다

개발행위 허가 : 토지에 건물을 지을수 있는 상태로 만들기위해 받아야 한다.(허가조건 : 기반성과 안정성)

• 건물이 있는 대지의 경우는 다시 받을 필요가 없다.
• 나대지라도 택지개발사업으로 조성된 땅은 받을 필요가 없다.

형질변경 : 건물은 짓지않고 땅의 형상만 변경(개발행위허가 필요) 

• 절토, 성토,정지,포장,공유수면매립

 

개발행위허가 기준

1. 경사도 - 지자체별로 다르다. www.elis.go.kr 자치법규검색에서 "도시계획"검색, 조례확인
2. 도로(개발시)
3. 상수도
4. 하수도

 

2.농지전용허가를 받을 수 있는지 조사한다.

 

자투리농지나, 마을가까이 있는 계단식 농지가 허가를 받기 쉽다.

농지보전부담금 = 농지 개별공시지가(㎡당) x 30% x 전용면적(㎡), 단.최대 5만원/㎡

 

3.산지전용허가를 받을 수 있는지 확인한다.

 

산지전용허가 기준

1. 경사도 : 25도 이하
2. 높이 : 높이가 100미터 이상인 산은 1/2높이 이하에서만 허가 가능
3. 입목축적 - 시군구의 평균 입목축적은 150%이하여야 한다.

대체산림자원조성비 = (단위면적당 금액 + 개별공시지가의 1%) x 전용면적 : 간단하게 ㎡당 만원으로 계산한다.

 

개발허가 가능여부 판별체크리스트

1. 개발행위허가 여부

[]경사도가 기준보다 높지 않은지

[]도로의 폭이 기준 이상인지

[]상수도가 있는지

[]하수도가 있는지

 

1. 농지전용허가 여부

[]농지의 모양은 어떠한지

[]농지보전부담금은 납부했는지

 

1. 산지전용허가 여부

[]경사도가 25도 이하인지

[]산 전체 높이의 1/2높이 이하인지(100미터 이상인 경우)

[]입목축적이 관할 시군구의 평균 입목축적의 150% 이하인지

[]대체산림자원조성비를 납부했는지

 

⑵어떤 건물을 지을 수 있는가 

 

1. 입지에 맞는 건물이어야 한다.
2. 용도 규제에 맞는 건물이어야 한다.
3. 보전 규제에 맞는 건물이어야 한다.

 

⑶어떤 규모로 지을 수 있는가?

1. 면적제한
2. 높이제한
3. 법정주차대수(건물 규모에 가장 큰 영향은 일조권과 법정주차대수)

 

토지투자, 경매로 수익내기

 

토지경매 5단계

 

Step1 -  물건 검색 및 조사

• 입지 분석(위성지도, 로드뷰로 접근성, 주변환경 확인)
• 지목과 면적 확인(토지대장이 기준)
• 완성된 건축물을 상상한다.
• 원하는 건물을 지을 수 있는지 조사
• 권리분석(인수권리, 말소권리)

 

Step2 -  현장 확인

• 접근성 - 해당 토지까지 얼마나 쉽고 빠르고 안전하게 접근 가능한가?
  []도로, 지하철, 버스 등 교통수단이 편리한가?

[]접근은 편리한가?

[]시간이 얼마나 걸리는가?

[]급경사나 낭떠러지가 있는가?

[]도로폭이 좁거나 비포장 도로인가?

• 토지의 물리적 현황
  []경계, 면적, 경사도, 입목, 돌산이나 함몰여부

[]토지경계측량 - 경계복원측량요청 =>지적측량바로처리센터 https://baro.lx.or.kr

• 도로
  []현장방문을 통해서 현황도로 확인

[]도로폭이 4미터가 되는지?

[]현황도로와 지적도상 도로가 일치하는지?

[]막다른 도로의 경우 - 도로 길이가 얼마인지?

• 상하수도 
  []개발행위 허가를 위해 상하수도가 있어야 한다.

[]토지 주변에 구거나 기존 배수로가 있고 그곳까지 연결 가능한지?

• 분묘
  []반듯이 누구의 분묘인지 주변 사람들에게 탐문하여 확인한다.
• 주변환경
  []악취시설, 위험시설, 유해시설, 혐오시설이 있는지 조사한다.

[]고압선이 있는지 확인한다.

• 점유현황
  []땅위에 가건물이나 농작물이 있는지?

[]점유자가 있다면 점유자가 누구인지?

[]어떤 이유로 점유하고 있는지?

 

Step3 -  법원 입찰 및 낙찰

Step4 -  잔금납부 및 소유권 이전

Step5 -  매도 및 세금 납부

 

【】입찰가 산정요령

1단계 - 목표수익 기준 정하기

2단계 - 보유기간과 매도가격 결정

3단계 - 입찰가 정하기

4단계 - 양도소득세 산출

5단계 - 순수익 계산

순이익 = 매도가격 - 입찰가 - 양도소득세

 

농지연금

 

보상경매

개발사업이 예정된 땅을 찾아 국가나 지자체등 사업시행자가 지급하는 보상금보다 낮은 가격으로 낙찰받아 수익을 내는 경매방식

 

1. 보상경매 물건 찾는법 - 토지이용계획확인원에서 찾아라.

• 도시개발구역
• 국가산업단지, 일반산업단지
• 소로,중로,대로
• 도로구역
• 공원 등

 

1. 보상대상 : 사업예정지 토지뿐아니라 실질적으로 피해를 입는 모든 물건과 손실을 포함

        토지, 건축물 및 물건(펜스, 비닐하우스), 수목, 분묘, 영업손실, 농업손실, 축산업 손실 등

 

1. 사업순서에 따른 보상금 지급 시점

 

1. 보상금 지급시점 조사법
2. 보상금액 산정법 - 감정평가사 3인의 평균,
   보상이 빠진 잔여지 => 잔여지 매수청구로 보상받는다.

 

【】 보상경매 투자포인트

• 공익사업 이전 용도지역을 파악한다. (변경 전 기준으로 보상금 산정)
• 공익사업 계획 이전 가격이 급등하기 전 토지가격 기준으로 보상가를 예상하라.
• 허가를 받고 형질변경이 이루어 졌는지 확인(불법형질 변경이라면 형질변경전 상태로 평가)

 

맹지가 돈이 된다. 

• 도로개설이 예정된 토지 투자법

 

• 도로개설이 예정된 토지 투자 포인트

 

미불용지 경매

국가에서 도로로 사용하면서 소유자에게 보상을 해주지 않는 토지를 낙찰받아 수익을 낸다.

현황상 도로로 사용되고 있는 토지는 일반인의 통행을 막지 못한다.

차량통행을 방해한다면 '일반교통방해죄'에 해당

 

미불용지(미지급용지) 

• 종전에 시행된
• 공익사업의 부지로서
• 보상금이 지급되지 아니한 토지

미불용지 조사법

1. 토지대장을 열람하여
2. 같은 도로에 속한, 다른 토지의 토지분할 시점과 국가로 소유권이 이전된 시점을 확인한다.
3. 지자체 도로과 미불용지 담당자에게 해당 토지가 미불용지인지를 확인한다.

 

【】 미불용지 경매 투자 포인트

1. 지차체의 미불용지 보상예산과 보상시점을 확인한다.
2. 미불용지라도 배타적인 사용.수익권이 포기된 토지라면 더욱더 보상시점을 확인해야 한다.(부당이득금 반환 청구를 못한다.)
3. 미불용지 보상감정평가 기준을 잘 알아야 한다.

 

토지가격 조사방법

1. 실거래가 조사-  rt.molit.go.kr 
2. 부동산 중개업소를 통한 조사
3. 거래사례(현장임장을 통해서 주민들에게 조사)

 

 

*별책부록*

 

용도지역 변경 예정지 찾는 방법

용도지역 변경 계획 = 도시관리계획

 

도시관리계획 수립 절차

기초조사=>도시관리계획(안)수립=>주민의견청취=>도시관리계획 입안=>행정기관의 장 협의 =>도시계획위원회 심의=>도시관리계획결정 및 지형도면 고시=>일반인 열람

 

시청 홈페이지=>고시공고 =>고시관리계획에서 "용도지역" 조회