투자목표와 나만의 룰을 세워라
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무조건 새벽 5시에 일어난다
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작은것부터 정석대로 단계를 밟는다
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모든 것을 내 손으로 직접 해본다.
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지역을 가리지 않고 전국을 대상으로 한다.
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어디든 가장 먼저 나타나고 가장 늦게 떠난다
평범한 사람이 부자되기
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단계 : 돈을 번다
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단계 : 돈을 모은다
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단계 : 돈을 불린다.
돈에 대한 원칙
첫째, 남의 돈을 빌려서 투자하지 않는다.
둘째, 공동투자를 하지 않는다.
셋째, 내 돈을 남에게 맡기지 않는다. 직접 투자한다.
넷째, 투자를 빌미로 타인의 돈을 모으지 않는다.
세상에 공짜는 없다.
부동산투자
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타이밍이 전부다
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아파트 공급물량(수요와 공급)
전세가격은 통화량(M2)증가율과 흡사하다. 대략 7%
돈이 열리는 나무를 심는 다섯 가지 원칙
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무엇보다 나무를 심는 타이밍이 중요하다.(장기간 집값이 오르지 않았고, 공급부족이 누적되어 전세가율이 높은 시기)
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실투자금이 적게 들어야(한채당 3천만원 이하)
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입지가 좋은 곳에 투자(오를때 크게 오르고 전세가 상승도 꾸준, 역전세나 공실위험이 낮음)
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호재가 있는 곳에 투자(교통망 개선, 대규모 일자리)
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관리가 편한 부동산(20평형대 중소형 아파트)
어디를 살것인가, 투자 결정의 원칙
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급매만 산다
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실거주 여건이 좋아야한다. 교통,학군,상권 좋은곳
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전세가율이 80% 이상인 물건, 매매가와 전세가 차이는 3000만원 이하
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20평형대 아파트, 방3개
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전세 물건이 매우 부족한 지역과 단지일 것. 전세가 부족해야 쫓기지 않는다
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가급적 15년 넘지 않은 아파트, 15년이 넘었을 경우 반드시 수리된 물건 매매
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실투자금을 최대한 줄인다. 목표는 2천만원 이내
사전조사(손품)
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네이버지도 : 지역 전체 모습 파악
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KB부동산시세 : 지역 내 집값 분포 확인하기 - 동별 시세, 단지별시세 파악
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네이버부동산(매물): 관심 아파트 시세 확인, 전세가율높은 아파트(조인스랜드)
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아파트실거래가 : 나만의 관심리스트 만들기
실제투자물건 현장조사하기
1단계 : 매물찾기(부동산과 전화통화)
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최근 매매가와 전세가의 흐름
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매매와 전세 매물 수 파악 및 가각의 가격
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교통, 학군, 편의성등
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내가 원하는 매매가와 전세가로 거래 가능한지 확인
2단계 : 매물 직접 점검하기
3단계 : 매매가 조율하기 - 원하는 할인폭의 2배를 불러라
4단계 : 전세가 조율하기
월세와 시세차익형 초기투자 룰
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저평가된 여러지역에에
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임대수익률이 잘 나오고 가벼운 물건을 사서
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레버리지를(대출과 임대보증금)을 잘 활용해 실투자금을 최소화하고
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월세로 현금흐름을 창출하면서
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시세 분출이 있을때까지 기다린다
무엇이든지 스스로 다 해보라, 남의 지혜로는 멀리 못간다
투자 직전에 하는 질문
첫째, 이곳에 투자한 이유를 명확히 말할수 있는가?
둘째, 마땅히 해야 할 노력을 다 하였는가?
셋째, 시간을 내편으로 만들었는가?
넷째, 발생 가능한 리스크를 모두 점검하였는가?
주요데이터 출처
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입주물량-네이버 APT2U
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시장동향
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미분양정보 - 국토교통부 통계누리 - 미분양주택현황보고
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실거래가 - 국토부
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매물정보- 네이버
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인구,가구,소득 - 국가통계포털
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