"주택공급 활성화 방안" 2023.09.26

1. 최근 주택공급 동향 
   • 인허가, 전년동기(1월~8월)대비, 39% 감소
   • 착공, 전년동기(1월~8월)대비, 56% 감소
   • 준공, 전년동기(1월~8월)대비, 8% 감소
   • 결론 : 인허가, 착공 위축으로 수급불균형 우려
2. 주택공급 여건 및 평가
   • 금리, 원자재가 상승으로분양가 인상
   • PF대출, 자금조달 문제 
   • 브릿지론 문제
   • 결론 : 공급량 늘리기 어려움.
3. 대응방향

4. 세부 대응방안

 - 그냥 일반론적인 이야기

 

5. 기대효과

- 없음

 

개인적 결론

25년부터 주택공급부족으로 공급적 측면에서 보면

주택가격 상승할 가능성이 농후

 

(별첨) 주택공급 활성화 방안.pdf

0.52MB

 

생각나는대로 부동산 시장의 메커니즘을 적어봅니다.

 

• 부동산 시장을 움직이는 요소는 수요, 공급, 금리, 심리라고 보면
• 공급은 인허가 물량과 준공물량으로 공급적 측면에서 시세의 상승과 하락을 유추해 볼 수 있고
• 금리는 대내적 요인뿐아니라 대외적인 요인에 의해서도 영향을 받으므로 예측불가하며
• 수요는 기본적수요를 총인구의 5%~6%를 신규 수요로 보기도 하지만 심리에 
  상당 부분 의존하는 경향을 보임
• 그때 그때 금리와 공급량, 경제상황에 따라서 시세가 변화하므로 특정요인으로 가격이 움직인다고 
  하는 것은 맞지 않을 가능성이 높음.
• 부동산 시장은 크기가 정해진 연못과 같음.
• 연못은 담을 수 있는 물의 양이 정해져 있고, 가뭄이 들면 연못의 수위가 빠지고
  비가오면 연못이 가득 참, 정해진 양 이상으로 물을 담고 있을 수 없다는 말임.
• 시장이 연못이라면, 물은 유동성, 즉 돈이다.
• 돈이 부동산 시장으로 얼마나 들어오느냐에 따라서 시세의 방향이 결정된다.
• 부동산 시세와 가장 직접적인 관련성을 보이는 것은 M2가 아니라 M1임
• M1과 주택가격지수는  한국은행경제통계시스템 (bok.or.kr)에서 확인하기 바람
• 주택가격은 인구보다 세대수에 직접적인 영향을 받음.
• 초고령화사회에 접어드는 대한민국은 부동산 가격이 하락할 가능성이 있음 
• 단 인구가 지속적으로 늘어나는 수도권은 다름
• 수도권은 지속적 상승세로 봄, 사람과 돈이 모이니까
• 2023년 현 시점은 2020년 1월 M1은 942조에서 22년 5월 1371조까지 상승후 
  2023년 6월 1175조까지 급격히 줄어듬 7월 1189조로 방향전환을 함.

• 왜 부동산 가격이 급격하게 올랐고, 급격하게 떨어졌는지가 보일것임.
• 앞으로 M1의 추세가 단기적으로는 모르겠으나 1년뒤에 보면 올라가 있을 것임. 
• 몇년 뒤에 보면 주택가격은 상승할 것임.
• 돈의 양은 지속적으로 증가하니까
• 2001년부터 2022년까지 좀더 긴 시계열을 보면 이해가 될것임
• 216조에서 1333조로 증가함(617% 증가함)

• 전국평균으로봐도 2001년대비 현재 집값이 6.17배가 나오면 평균인것이고
• 지역별로 수요가 몰리는 서울,경기, 광역시는 한참 높을 것임.
• 2023년 현재상황
  • 한시적 양도세 일반과세로 인한 매도 매물증가
  • 전월세전환율이 높아, 월세보다 전세가 유리
  • 빌라왕사태로 빌라를 꺼리는 상황에서 아파트로 전세수요가 몰림
  • 단지별 전세품귀가 시작됨,
  • 연말 연초, 전세대란이라는 말이 신문지상에 매일 올라올것 같음.
  • 전세는 신고가를 갱신할 것이고, 전세매물이 없어
  • 매매가가 낮은 매물부터 거래가 되기 시작할 것임.
  • 급등이아닌 제한적 상승으로 봄
  • 미국 경기가 꺽여서 금리인하가 일찍 나온다면 좀 더 상승할 것임.
  • 지난번처럼 폭등장은 기대난망임.