- 저자
- 브라운스톤(우석)
- 출판
- 오픈마인드
- 출판일
- 2019.10.04
프롤로그
성과는 반든시 노력에 비례하지는 않는다.
무작정 노력하기 전에 전략적으로 사고하는 법을 배워야 인생이 편하다.
진입장벽이 곧 수익이다.
상가는 넘친다.
독립상가(꼬마빌딩) - 통제권이 없다.
구분상가
가맹점은 통제권이 없는 비지니스다.
거인은 책속에 있다. - 남과 다른 해석능력을 기를 수 있다.
자본주의 게임의 법칙을 익혀라.
2차대전 후 미국은 전세계금의 2/3을 보유
1944년 브레튼우즈체제(1oz = $35 금태환)=>환율이 생김
1971년 금태환 정지(미국 1959~71년까지 금의 절반을 잃음)
1트로이온스 = 31.1그램 = 8.294돈
금본위제 페지 => 정부의 신용기반 지속적 발권(인플레이션 필연) => 대출하는 사람이 이득을 본다.
자본주의 게임의 법칙 - 현재의 높은 실질구매력으로 돈을 빌려 낮은 구매력의 돈을 후일 갚음(대표적으로 보험)
돈은 빚으로 생겨난다.(신용창조)
투자의 핵심 : 자산싸이클중 바닥에서 과감하게 부채를 늘려 자산을 늘려야 한다. - 자본주의 게임에서 이기는 법
제1장. 노예의 삶을 선택한 사람들
*밀턴 프리드먼(1912-2006)
경제영역에 대한 정부역할을 축소해야 한다.
"모든 인플레이션은 화폐적 현상이다."
정부지출을 통해서 통화공급을 늘리면 반드시 인플레이션이라는 대가를 치러야 한다.
진보정권 : 재정지출 과 복지정책 확대=>경기부양=>인플레이션 발생=>자산가격 상승
*마이클포터(1947~) : 현대 전략 분야의 아버지
손자병법, 승전후구전(勝戰後求戰) - 전쟁을 하기전에 먼저 이길 가능성을 따져보라.
재능과 노력보다 줄서기가 중요하다(전략적 사고방식)
5가지 경쟁요소
신규 진입 위협 - 진입장벽이 없다면 큰 돈을 벌 수 있는 사업이 아니다.
라이벌 기업간의 경쟁 - 독점기업, 독점사업에 투자하라. 부동산
공급자의 교섭력 - B2C가 돈벌기가 더 쉽다.
구매자의 교섭력 -
상품이나 서비스의 대체 위협
*프리드리히 하이에크(1899~1992)
"지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다"
=> 최저임금제(자영업자 경영환경 악화, 실업률 최고치 경신)
=> 임대료 규제 정책(오스트리아)
시장은 도덕적 기준으로 보상하지 않는다. 보상은 노력과 재능에 항상 비례하지 않는다.
자유로부터의 도피 (Escape from Freedom) - 인간은 자유를 얻었지만 고독과 불안을 느낀다.
그래서 고독과 불안을 피하기 위해서 인간은 권위에 복종하게 된다.
왜 자유를 버리고 노예의 길을 선택할까? 자유는 경쟁이 기본이고, 노력이 기본이고, 책임이 기본이기 때문이다.
노예의 길을 걷지 않으려면 대중이 자유를 받아 들일 수 있을 만큼 성숙해야 한다.
어린애처럼 요구만 할 게 아니라 스스로 노력하고 경쟁을 받아들이고 책임을 질 줄 하는 성숙함을 가져야 한다.
"사유재산제도만이 혁신할 수 있는 경제적 동기를 불어넣는다."
경제민주화는 경제침체를 가져오는 첩경이다.
제2장. 부동산 가격이 움직이는 메커니즘
세계화에도 불구하고 비용의 논리를 따라 옮겨가지 못하는 인터넷, 바이오, 4차산업, 첨단기술과 같은
혁신산업은 뭉침의 힘이 작용한다.
뭉침의 힘
풍부한 인재
인재들 간의 지식 전파
인프라 제공(벤쳐케피털을 통한 자금, 인터넷 및 통신 인프라)
제조업 중심의 도시(지방, 울산, 거제)에서 혁신산업 기반도시(서울, 판교)
제조업은 경제가 발전하면 할수록 혁신 때문에 경제 비중이 줄어든다.
돈을 벌고 싶다면 혁신기업이 주도하는 도시에 투자하라.
슈퍼스타도시 서울에 투자하라
왜 슈퍼스타 도시로 인재와 기업이 집중되는가?
기업이 자기 이익을 찾아서 슈퍼스타 도시로 몰린다.
인재가 슈퍼스타 도시로 모인다.
뉴욕 부동산 = 영국 GDP, LA 부동산 = 프랑스GDP, 샌프란시스코 부동산 = 한국GDP(2015년 기준)
뉴욕소호지역 아파트 한채
= 라스베이거스 18채
= 애틀랜타 23채
= 디트로이트 29채
= 클리블랜드 30채
= 세인트루이스 34채
= 맴피스 38채
= 톨레도 50채
= 디트로이트 70채
= 오하이오주 영스타운 100채
도시의 진정한 힘은 사람으로부터 나온다.
소득대비 집값이 높은 도시일수록 인구가 늘어나고 실질소득 증가율이 높다.
인재는 도시경쟁력의 핵심, 인재가 선호하는 요소 : 자녀교육, 안전
좋은학교 좋은학원 좋은선생님 면학분위기 좋은동네에 집중하라. => 강남, 목동
애덤스미스(1723~1790)
국부론 - “분업”
데이비드 리카도(1722-1823) - 비교우위론, 노동가치설, 차액지대론
비교우위론을 통해 국제교역이 유리하다는걸 주장
한국에는 본사와 연구소만 남게된다. => 서울(고급 인재가 있다.)
노동가치설 - 모든 물건을 가치 있게 만드는 것은 노동이다.
한계효용학파 - 사람은 한정된 돈을 가지고 자신이 제일 만족하는 방식으로 돈을 쓴다. 모든 사람이 자기 만족도에 따라서 돈을 지불하고, 가격은 시장에서 수요공급의 법칙에 따라서 결정된다.
시장경제에서 성공하려면 자신의 기준을 남에게 강요하지 말고, 타인의 요구를 만족시켜주기 위해서 노력해야한다.
차액지대론
인구가 늘어나는 곳에 비옥한 부동산(입지 좋은 부동산)을 사야 한다. 중심지 땅, 대한민국 서울!
헨리조지(1839~1897)
"진보와 빈곤", 경제가 성장하고 세상이 진보하는데 왜 빈곤이 사라지지 않는가? 바로 땅값때문이다.
세상이 점점 지식정보산업 사회가 됨에 따라서 경제에서 땅이 차지하는 중요성이 점차 떨어지며 부의 원천은 "기술" 과 "아이디어"
애덤스미스 - 세상이 풍요로워지는 것은 이타심때문이 아니고 이기심때문이다.
국부론에서 얻은 부동산 투자 힌트 3가지
지대는 그 땅에서 생산되는 상품의 수요와 가격에 따라 결정된다.
지대는 소득이 늘어 날 때, 경제가 성장할 때 , 노동생산성이 올라갈 때 올라간다.
호황일 때 토지 소유자가 노동자보다 돈을 더 많이 번다.
GTX효과 - 요금에 따라 달라진다. 요금이 비싸면 꽝!
제임스 뷰케넌 - 공공선택이론, 정치인은 믿을 수 없는 존재
단독주택 내용연수 50년, 아파트 내용연수 40년
서울주택 안정방안 =>양도세 중과폐지, 재건축.재개발 규제 폐지, 임대주택 건설 확대
"정부가 정치적인 압력을 받아 가면서까지 현명한 경제정책을 시행하리라곤 기대하지 말라"
분양가 상한제
우유최고가 사례(프랑스대혁명)
우유가격을 반값에 최고가로 설정 => 젖소 도살 => 우유생산량 감소 => 우유값 더 폭등 => 사료값 반값강제 => 사료 생산중단 => 사료값 4배폭등 => 우유값 10배 폭등
다주택자가 집값 상승의 주범인가?
전세가규제는 전세가 폭등을 가져왔고, 소액임대차보호법이 상가임대료 폭등을 낳았다. 경제원리를 무시한 선의의 조치는 종종 비극적 결과를 초래한다.
1가구 다주택자는 본인 거주 한채만 사용하고 나머지 모두를 임대를 주어 전세가를 하락시키고 집값 안정화에 기여한다.
1가구 1주택만 허용된다면, 여유있는 구매자가 없어서 주택 총공급 수가 감소 => 주택 매물과 전세 물량 급감 =>매매가, 전세가 폭등
1가구 다주택자는 주택건설에 자본을 대는 장기적인 주택공급자 역할을 한다.
제 3장, 반드시 이기는 주식 투자법
존 메이너드 케인스 (1883~1946) 투자방식 (= 워런 버핏)
인간은 이성적으로 행동하지 않고 충동으로 움직이는 존재이기에 행동을 전혀 예측할 수 없으므로
인간의 능력으로는 경기를 예측하고 주식을 살 타이밍을 예측할 수 없다.
케인스 투자포인트
소수의 편에 서라 - 일반 대중의 의견과 거꾸로
집중 투자하라 - 자기가 잘 알거나 경영방식을 믿을 수 있는 기업에 큰 돈을 집어 넣는 것. 소수의 종목에 집중투자
장기 투자하라 - 단기적 주가 등락은 무시하고 장기적으로 보유하라.
신용 투자하지 마라 - 어떤 경우에도 빌린 돈으로 대규모 투자는 안된다.
하루하루 시장의 변동성을 무시하라. - 가장 중요한 것은 보유한 주식에 대해서 지나치게 걱정하지 않는 것이다.
주식가치 측정은 계량적으로 하기 어렵다 - 정밀하게 해서 틀리는 것보다. 어림짐작으로 맞히는 게 낫다.
싸게 사라 - 저PER, 저PBR
투자 할지 말지 결정 기준
기댓값 = 이익확률 X 예상이익 - 손실확률 X 예상손실
투자 금액 결정 기준
켈리공식 F = P - (1-P)/R [F : 투자비중, P :이길확률, R: 손익비=(예상이익/예상손실)]
프랜시스 골턴(1822~1911) : 자연은 평균으로 회귀하려는 속성이 있다.
남들이 비관해서 헐 값에 팔때 사고, 남들이 장밋빛 일때 판다.
가치투자자들은 평균으로의 회귀를 믿고 대중과 반대로 행동
경기변동주는 고PER에 사서 저PER일때 팔아야 한다.
저PBR주 투자가 평균보다 더 높은 수익을 올린다.
해리 마코위츠(1927~) : 포트폴리오 선택이론
개인투자자 : 5종목 이내 집중투자, 장기투자라야 주가 변동성을 극복하고 높은 수익 기대가 가능.
유진 파마(1939~) : 효율적 시장 가설 - 시장의 모든 정보는 즉각 가격에 반영된다.
잘 모르면 인덱스 펀드에 투자하라. 펀드매니저보다 낫다.
큰 수익을 원하는 사람은 직접 주식투자법을 개발해야 한다.
상대적으로 덜 효율적인 부동산 시장에서 돈 벌기가 쉽다.
리처드 세일러(1945~) : 3년간 투자수익률이 저조한 주식에 투자하라.
대니얼 카너먼(1937~) : 부자가 되려면 손실의 공포에서 벗어나라. 아무데도 투자하지 않는 것이 가장 큰 위험이다.
로버트 쉴러(1946~) : 거품을 만들어 내는 가장 중요한 요소는 인간의 무리짓는 행동에 있다.
왜 인간은 무리지어 행동하는가?
인간은 사회적 압력에 약하고 다수의 의견은 틀리지 않을 것이라는 생각때문에 무리지어서 행동하기 쉽다.
전문가의 권위에 복종하기 쉬운 성향 때문에 인간은 한방향으로 무리 지어서 달려가기 쉽다.
사람들은 구체적인 정보나 분석을 하는 대신에 다른 사람의 선택을 따라 시간과 노력을 절약하려 하기에 무리지어 행동하기 쉽다.
이야기를 통해서 정보를 공유하는데 이렇게 공유한 정보를 가장 신뢰한다. 입소문이 무리짓는 행동을 하게 만든다.
무리짓는 본능을 극복하는데 도움되는 2가지 지표.
상대평가가 아닌 절대평가를 해야한다.
S&P/Case-Shiller Index fred.stlouisfed.org/series/CSUSHPINS
소스타인 베블런(1857~1929) :
베블런재 : 가격이 올라갈수록 잘 팔리는 상품 - 과시를 통해 존재감을 확인하는 인간
상대적 빈곤감이 강남 아파트값을 올린다.
누구나 부자가 될 수 있는 시대의 도래는 가난한 사람을 더 힘들게 한다. 자신이 훌륭하고 똑똑하고 유능한데도 왜 자신이 부자가 되지 못했는지 변명을 내놓아야 하는 괴로운 처지에 몰리기 때문이다. 그래서 요즘 사람들은 부자가 되기보다는 부자처럼 보이길 필사적으로 원한다.
폴로머(1955~) : 내생적 성장이론(기술의 중요성 강조)
영원한 성장의 기반을 만드는 것은 기술이다.
기술은 내생 변수이고 경제주체가 통제할 수 있는 변수이며 이 기술을 잘 개발하면 계속 성장할 수 있다는 것이 내생적 성장이론이다. 경제성장에 가장 중요한 것은 노동이나 자본이 아니라, 기술이다. 기술은 수확체감의법칙이 아닌 수확체증의법칙을 따른다.
지식과 기술이 발전한 선진국이 후진국보다 성장에 유리하다.
빌프레도 파레토(1848~1923) : 파레토최적
상위 20%가 전체부의 80%를 차지한다.
부동산 => 상위 20%가 거주하는 지역의 아파트는 계속 오를것이 분명하다. 양극화의 흐름에 편승하라. 변두리에 투자하지 말고 부자들이 사는 중심지에 투자하라.
부동산 투자의 원리 : "부자동네랑 얼마나 가까운가"(인간은 자기가 살던곳에서 멀리 가기 싫은 영토본능이 있다.)
조지프 슘페터(1883~1950) :
창조적 혁신이 나타나면 자본주의 경제는 계속성장하고 발전하다.
사업가는 남들이 하는대로 공장돌리고 돈버는 사람, 기업가는 혁신을 통해서 새로운 제품, 새로운 제조 방법, 새로운 시장, 새로운 경영방법으로 새로운 이익을 창출하는 사람을 말한다.
니체, "도덕의 계보" - 열등한 다수의 무리가 성공한 소수에 대해서 원한과 분개를 가지며 그것이 노예의 도덕으로 나타난다.
좌파지식인들이 그렇게 비판에 앞장서고 선동하는 이유는 비판과 선동만이 그들의 존재가치와 영향력을 강화할 수 있는 유일한 방법이기 때문이다.
슘페터가 가르키는 투자종목은 - FANG 같은 혁신기업
투자를 망치는 2가지 편향
과도한 자신감
낙관
투자도 인간본성에 대한 이해가 선행되어야 한다.
대부업 하지마라. 망하기 쉽다.
인간의 가장 강력한 본능인 자녀 사람을 고려해서 투자해야 한다. 하이에크는 인간이 열심히 돈을 버는 이유중에 하나가 자녀에게 좋은 기회를 마련해 줌으로써 상대적인 강점을 확보해 주려는 것이라고 했다.
사회가 지식정보화 사회로 변화함에따라 교육의 중요성이 점점 높아지고 있다.
자녀교육에 투자하는 것이 부동산과 주식에 투자하는 것보다 더 높은 투자수익률을 보장하는 투자이며, 지식정보화 사회가 되어감에 따라 향후에도 그럴 것이다.
잘 살려면 노력과 재능도 중요하지만 줄을 잘 서야 한다. 개인도 국가도 마찬가지다.
줄을 잘 서려면 어떻게 해야하나? 전략적 사고를 해야한다.
전력적인 사고를 하려면 어떻게 해야 하나? 일단 먼저 글로벌 흐름을 잘 파악해야 한다.
글로벌 흐름을 잘 파악하려면 어떻게 해야 하나? 부분을 알고 전체를 알고, 전체를 알고 부분을 알면 된다. 또 전체와 부분이 어떻게 연결되어서 작동되는지 알면 된다.
대다수 사람들은 본능대로 산다. 가난하게 사는게 제일 쉬운 선택이기 때문이다. 본능대로만 살면 저절로 가난하게 살게 된다. 이것이 바로 다수가 가난하고 부자가 되지 못하는 이유다.
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